Keller Williams Aruba aansprakelijk voor misleidende informatie aan koper
Oranjestad, 20 oktober 2025 – Een recente uitspraak van het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba (zaaknummer AUA 202301442, ECLI: NL: OGEAA: 2025:255) heeft de vastgoedwereld op het eiland flink in beweging gebracht. De rechtbank achtte de makelaarsorganisatie Five Star Realty V.B.A., handelend onder de naam Keller Williams Aruba, aansprakelijk voor het verstrekken van onjuiste en misleidende informatie aan een koper over de bestemmingsmogelijkheden van een woning.
De zaak, aangespannen door SB Real Estate Aruba V.B.A., draaide om de aankoop van een woning voor Afl. 1.349.240, bedoeld voor short-term vacation rentals (STVR). Volgens de processtukken had de koper dit doel nadrukkelijk met de makelaar besproken. Keller Williams Aruba bevestigde destijds dat de woning geschikt was voor vakantieverhuur en wees zelfs op een geschatte opbrengst van “circa US $ 500 per nacht”.
Kort na de aankoop bleek echter dat het pand zich bevond in een “woongebied met waarden” – een door de Ruimtelijke Ontwikkelingsverordening (ROPv) beschermd gebied waar verblijfsrecreatieve verhuur niet is toegestaan. De bank die de financiering moest verstrekken, weigerde daarop verdere goedkeuring, waardoor het investeringsmodel volledig instortte.
Oordeel van de rechtbank
In het vonnis van 27 augustus 2025 oordeelde het Gerecht dat Keller Williams Aruba haar zorgplicht had geschonden door onjuiste en misleidende informatie te verschaffen aan de koper:
“De verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens de koper indien hij voorafgaand aan de verkoop onjuiste, misleidende of onvolledige informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de koper van belang zijn.”
De rechter kende SB Real Estate een schadevergoeding van Afl. 42.170,71 toe, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 20 januari 2023, en veroordeelde Keller Williams Aruba tot betaling van circa Afl. 8.100 aan proceskosten.
Wel stelde de rechtbank vast dat de koper, als professionele vastgoedonderneming, zelf enig verwijt trof: hij had het bestemmingsplan kunnen verifiëren. De rechtbank hield daarom rekening met 25 procent eigen schuld bij het bepalen van de uiteindelijke schade.
Brede impact voor de makelaardij
Het vonnis heeft verstrekkende gevolgen voor de Arubaanse vastgoedsector. Voor het eerst legt een rechter expliciet vast dat ook een verkopend makelaar aansprakelijk kan zijn tegenover de koper, zelfs als die makelaar formeel de verkoper vertegenwoordigt.
De uitspraak stelt een duidelijke norm: makelaars dienen de redelijke zorgvuldigheid te betrachten die onder de omstandigheden mag worden verwacht. Dat betekent onder meer het controleren van bestemmingsplannen, vergunningen en gebruiksbeperkingen voordat informatie aan potentiële kopers wordt verstrekt.
Voor buitenlandse investeerders is de boodschap eveneens helder:
“Vertrouw, maar verifieer.”
Controleer altijd de bestemmingsstatus en vergunningen schriftelijk bij de bevoegde instanties, ongeacht wat er in de verkoopbrochure of mondeling wordt gezegd.
Reputatie en verantwoordelijkheid
Het vonnis legt niet alleen druk op lokale makelaars, maar ook op internationale franchiseorganisaties zoals Keller Williams International, die wereldwijd adverteren met kernwaarden als integrity, honesty en transparency. Het gebruik van de merknaam brengt reputatierisico’s met zich mee wanneer lokale partners niet dezelfde ethische standaarden waarborgen.
Voor de sector betekent dit een moment van bezinning. Makelaarsverenigingen, notarissen en toezichthouders zullen mogelijk extra richtlijnen of certificeringseisen moeten ontwikkelen om herhaling te voorkomen.
Conclusie
De uitspraak markeert een belangrijke mijlpaal in het Arubaanse vastgoedrecht. Ze bevestigt dat commerciële belangen nooit zwaarder mogen wegen dan zorgvuldigheid, waarheid en transparantie.
Voor kopers: doe grondig onderzoek voordat u een handtekening zet.
Voor makelaars: ethiek is geen optie, het is een wettelijke plicht.
